Verlenging vruchtgebruik: geen verkooprecht

Het Hof van Cassatie oordeelt dat er geen (evenredige) registratiebelasting verschuldigd is op de verlenging van een bestaand vruchtgebruik. Voor veel bedrijfsleiders die gekozen hebben voor een zogenaamde vruchtgebruikconstructie, is dat goed nieuws. Daarmee komt ook definitief een einde aan een lang gekoesterde maar gecontesteerde administratieve praktijk.

Zogenaamde vruchtgebruikconstructies houden doorgaans in dat de vennootschap het vruchtgebruik heeft van een onroerend goed, en de bedrijfsleider de blote eigendom. Als het vruchtgebruik uitdooft na afloop van de vooropgestelde termijn (bijvoorbeeld 15 jaar), verwerft de blote eigenaar (opnieuw) de volle eigendom over het goed, zonder dat er registratiebelasting verschuldigd is. De blote eigendom groeit immers automatisch weer aan tot volle eigendom. Het probleem is dan wel dat ook de voordelen verloren gaan die men had door de vennootschap bij de eigendom te betrekken.

Alternatieven

Wil men dat vermijden, dan zijn er alternatieven. De meest voor de hand liggende oplossing is om, nadat het vruchtgebruik uitgedoofd is, het te hernieuwen. Maar op de vestiging van een nieuw vruchtgebruik is dan ook weer het verkooprecht verschuldigd.

Men zou ook de blote eigendom kunnen verkopen aan de vennootschap, zodat die uiteindelijk de volle eigendom verkrijgt. Daar hangt echter eveneens een fiscaal kostenplaatje aan vast. Bij de verkoop moet eveneens het verkooprecht betaald worden. En als men later het onroerend goed toch nog wil overhevelen van de vennootschap naar het privépatrimonium van de bedrijfsleider, is er nogmaals registratiebelasting verschuldigd op die uitbreng. In bepaalde omstandigheden kunnen er bovendien consequenties zijn op het vlak van de inkomstenbelastingen (belasting van een voordeel van alle aard in hoofde van de bedrijfsleider), die men misschien liever wil uitstellen – of afstellen. Door de blote eigendom in te brengen in plaats van te verkopen, spaart men wel het verkooprecht uit maar het feit dat er geen basis is voor het verkooprecht heeft als onvermijdelijke keerzijde dat de bedrijfsleider niets in handen krijgt van cash.

Daarom kiezen velen ervoor om simpelweg het vruchtgebruik te verlengen (voordat het afloopt), voorbij de oorspronkelijk overeengekomen termijn, en bij voorkeur tegen een door de vennootschap te betalen prijs. Burgerrechtelijk is dat geen probleem, zolang men de maximale duur van een vruchtgebruik (99 jaar in geval van een vennootschap) niet overschrijdt.

Tot nu toe was één punt daarbij onduidelijk gebleven: is er op die prijs registratiebelasting (verkooprecht) verschuldigd? Vlabel en de federale administratie bleven vinden van wel, ook al was er (lagere) rechtspraak die in de andere richting ging. Het Hof van Cassatie heeft nu de knoop doorgehakt.

Hof van Cassatie: geen (nieuwe) overdracht

Het Hof van Cassatie beslist dat er geen verkooprecht verschuldigd is op de verlenging van een vruchtgebruik. Het Hof baseert zich daarvoor op de strikte wettelijke voorwaarden. Er ontstaat namelijk geen nieuw recht (er wordt alleen een bestaand recht verlengd) en er wordt niets overgedragen, zodat de voorwaarden voor het verkooprecht niet vervuld zijn.

In de woorden van het Hof: “Een overeenkomst tot verlenging van vruchtgebruik wijzigt enkel de duurtijd van het oorspronkelijke vruchtgebruik en heeft aldus geen bijkomende overdracht van een zakelijk recht tot gevolg.” Daaruit volgt “dat de verlenging van het vruchtgebruik lopende het oorspronkelijk gevestigde vruchtgebruik geen overeenkomst houdende overdracht van vruchtgebruik vormt in de zin van artikel 2.9.1.0.1 Vlaamse Codex Fiscaliteit.”

Bron:  arrest van het Hof van Cassatie van 24 januari 2025