Afbraak en heropbouw aan 6% BTW: programmawet breidt regime (weer) uit

De zopas goedgekeurde nieuwe programmawet sleutelt, eens te meer, aan het BTW-regime voor sloop en heropbouw van woningen. Onder dat regime kan gebruik gemaakt worden van het verlaagd BTW-tarief van 6%. Het stelsel wordt dan toch opnieuw opengesteld voor verkoop van woningen (en niet alleen het zelf laten bouwen van een woning, door de bouwheer), wat goed nieuws is voor bouwpromotoren. De inwerkingtreding leek een probleem te worden, door de laattijdige goedkeuring van de programmawet in de Kamer. Maar een administratieve tolerantie brengt de oplossing. De nieuwe regeling kan al toegepast worden vanaf 1 juli 2025.

Onder de vorige regering werd het BTW-regime voor afbraak en heropbouw van woningen ingeperkt tot de eigenlijke bouwwerken en werden leveringen van woningen uitgesloten. Daardoor zou de mogelijkheid om het verlaagd BTW-tarief van 6% toe te passen, in grote lijnen beperkt worden tot particuliere bouwheren en zouden bouwpromotoren (en dus ook kopers die een huis kopen van een bouwpromotor) uit de boot vallen.

Maximale oppervlakte

De huidige regering nam zich voor om die inperking terug te draaien, en dat voornemen wordt nu werkelijkheid met de nieuwste programmawet. De voorwaarden zijn echter niet helemaal dezelfde als voorheen. De belangrijkste nieuwigheid is dat 6% BTW alleen mogelijk is voor levering van woningen met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m². Voor de werken zelf (bouwheren), en onder de vroegere regeling, bedraagt/bedroeg het maximum 200 m². Alleen voor woningen die bestemd zijn voor verhuur via een sociaal verhuurkantoor, wordt geen maximale oppervlakte opgelegd.

Na amendementen om de inwerkingtreding uit te stellen, zal de programmawet in werking treden op de dag van publicatie in het Belgisch Staatsblad. Maar dat dreigde dan weer problemen te creëren voor al wie gerekend had op een inwerkingtreding op 1 juli 2025 – zoals ook aangekondigd in berichten van de fiscus.

Tolerantie

Op aangeven van de minister komt de fiscus daarom met een administratieve tolerantie. De fiscus aanvaardt wat hij zelf noemt een “proactieve” toepassing van de programmawet. Hij zal met name de mogelijkheid tolereren om toch al vanaf 1 juli 2025 het tarief van 6 % toe te passen, onder de voorwaarden van de programmawet.

Die tolerantie is ook belangrijk omdat daarmee een zekere continuïteit gegarandeerd wordt. De uitsluiting van bouwpromotoren was weliswaar al begin 2024 een feit, maar er was een overgangsregeling, die bovendien later nog eens verlengd werd. Daardoor was het mogelijk om in bepaalde gevallen nog tot 30 juni 2025 het tarief van 6% toe te passen op een verkoop van een na afbraak heropgebouwde woning. De nieuwe regeling sluit daar nu perfect op aan door ze, bij wijze van tolerantie, al te laten ingaan op 1 juli (BTW die opeisbaar wordt vanaf die datum).

Goed om weten is wel nog dat de programmawet ook een uitzondering invoert op het verlaagd tarief. Een centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen is ervan uitgesloten (zie ons artikel “Geen 6% BTW meer voor centrale verwarming op gas of stookolie”). Desgevallend zal de factuur dus uitgesplitst moeten worden (na het aflopen van de tolerantie).

Over de administratieve tolerantie en de formaliteiten: klik hier en Circulaire nr. 2025/C/44 van 10 juli 2025. Voor de definitieve tekst van de programmawet: klik hier