Buitenlands vastgoed krijgt ook kadastraal inkomen

vakantiewoning
11/02/21

Onder druk van Europese dwangsommen past België eindelijk het belastingregime aan voor buitenlandse onroerende goederen. Vanaf 2021 zullen die onroerende inkomsten ook belast worden op basis van het kadastraal inkomen, om een gelijke behandeling met Belgisch vastgoed te verzekeren. Er moet dan eerst wel nog een kadastraal inkomen aan toegekend worden. Om dat mogelijk te  maken, moeten de eigenaars tegen eind 2021 spontaan aangifte doen van het bezit en de waarde van buitenlandse onroerende goederen.

Belgische onroerende goederen worden in de regel belast op basis van hun kadastraal inkomen (we maken even abstractie van professioneel gebruik door de huurder). In het buitenland gelegen onroerende goederen daarentegen worden tot nog toe belast op basis van de huurwaarde of de huurprijs. Dat verschil in berekeningswijze was een doorn in het oog van de Europese Commissie. Het leidde in de personenbelasting immers tot een hogere belastingdruk op buitenlands vastgoed in vergelijking met Belgisch vastgoed. Want het kadastraal inkomen wordt geacht de toestand in 1975 te weerspiegelen en valt dus normaal gezien een pak lager uit dan de (actuele) huurwaarde.

Europese regels geschonden

De Europese Commissie maande België al in 2007 aan om zijn wetgeving aan te passen. Twee veroordelingen door het Hof van Justitie volgden, maar dat bracht de zaken niet in beweging. Er was een derde arrest van het Europese Hof nodig, inclusief dwangsommen, voordat België eind vorig jaar eindelijk in actie schoot.

Het resultaat is een inderhaast ingediend wetsontwerp dat intussen goedgekeurd is in de bevoegde Kamercommissie en waarmee het belastingstelsel voor buitenlands vastgoed dat in handen is van Belgische belastingplichtigen, volledig herschreven wordt.

Het uitgangspunt is eenvoudig. In plaats van de huurwaarde worden buitenlandse onroerende goederen voortaan ook belast op basis van hun kadastraal inkomen. De uitwerking in de praktijk is iets minder eenvoudig. Het probleem is natuurlijk dat buitenlandse gronden of gebouwen geen kadastraal inkomen hebben. Dat moet dus eerst nog vastgesteld worden.

Van verkoopwaarde tot kadastraal inkomen

Die vaststelling zal gebeuren aan de hand van de verkoopwaarde. Die wordt met een correctiefactor teruggebracht tot de toestand van 1975. Daarop wordt dan nog eens een kapitalisatietarief van 5,3% toegepast, om op basis van de verkoopwaarde de huurwaarde te berekenen. Op papier komt men zo tot een waarde die vergelijkbaar zou moeten zijn met het Belgische kadastraal inkomen.

Als de verkoopwaarde in 2020 gekend is (bijv. voor een vakantiewoning die in dat jaar gekocht is, of omdat men kan vergelijken met actuele prijzen), wordt een correctiefactor van 15,036 gehanteerd. Voor een waarde van 1975 bedraagt de factor 1. Voor verkoopwaarden uit tussenliggende jaren ligt ook de correctiefactor daar ergens tussenin. Voor gronden hoeft er niets berekend te worden. Daarvoor gaat de nieuwe regeling standaard uit van 2 euro per hectare.

Voorbeeld: een buitenlandse woning van 425.000 euro (verkoopwaarde in 2020) krijgt een kadastraal inkomen van 1.500 euro mee ((425.000 : 15,036) × 5,3%).

Spontane aangifte tegen eind 2021

De fiscus zal de berekening zelf maken. Maar eerst is wel vereist dat de belastingplichtige spontaan aangifte doet van het bezit en de waarde van een onroerend goed in het buitenland (niet alleen in volle eigendom maar ook vruchtgebruik enz.). Voor goederen die men op dit moment al in eigendom heeft, moet de aangifte gebeuren tegen 31 december 2021. Voor “nieuwe” goederen, d.w.z. die vanaf 2021 verworven worden of in gebruik genomen, bedraagt de aangiftetermijn vier maanden (men krijgt echter minstens vier maanden de tijd vanaf de publicatie van de wet in het Staatsblad).

Wie vorig jaar al inkomsten van buitenlandse onroerende goederen vermeld heeft in de aangifte personenbelasting (onder het oude regime), zal een herinneringsbrief krijgen van de fiscus om erop te wijzen dat er onder het nieuwe regime een speciale aangifte moet gebeuren.

De nieuwe regeling is van toepassing vanaf aanslagjaar 2022 (in de personenbelasting en in de rechtspersonenbelasting). Er moet dus voor het eerst toepassing van gemaakt worden in de belastingaangiften die rond midden 2022 of in het najaar van 2022 ingediend worden. Vanaf eind 2021 (uiterste termijn voor de spontane aangifte) tot dat moment heeft de fiscus dus nog (minstens) ongeveer een half jaar om het kadastraal inkomen te berekenen en mee te delen aan de betrokken belastingplichtigen. De fiscus gaat ervan uit dat dat moet volstaan.

Tot slot zij voor de volledigheid nog opgemerkt dat in de meeste gevallen de betrokken onroerende inkomsten vrijgesteld zijn in België en alleen belast worden in het land waar het onroerend goed gelegen is. Maar ondanks de vrijstelling is er toch een indirecte belasting in België. Dat komt omdat de vrijgestelde buitenlandse inkomsten, via het zogenaamde progressievoorbehoud, mee in rekening genomen worden om vast te stellen welk tarief van toepassing is op de inkomsten die wél belastbaar zijn in België. Maar dat er slechts een indirect effect is, betekent meteen ook dat een eventuele belastingbesparing door toepassing van het nieuwe regime nooit echt groot kan zijn.

 

Klik hier voor bron.