nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
About Us   Practice Areas   Lawyers   Co-ordinates   News   Jobs  
Onroerende verhuur kan binnenkort aan btw onderworpen worden<
 
Dat onroerende verhuur vrijgesteld is van BTW, heeft als keerzijde dat de verhuurder geen BTW kan aftrekken. Aan dat nadeel zou een einde komen vanaf 1 oktober 2018. De verhuurder zou er voortaan voor kunnen opteren om de verhuur aan BTW te onderwerpen. Een wetsontwerp in die zin wordt binnenkort ingediend in het parlement.

Als onderdeel van het “zomerakkoord” van juli 2017 was al aangekondigd dat onroerende verhuur optioneel aan BTW onderworpen zou kunnen worden.       Maar kort daarna werd dat voornemen ingetrokken. Nu is het echter opnieuw op de regeringstafel beland en formeel goedgekeurd op de Ministerraad.

De verhuurder kan er dus binnenkort voor kiezen om de verhuur van een gebouw (of een deel ervan) te onderwerpen aan BTW. Hij moet dan BTW aanrekenen aan de huurder (21%) maar krijgt wel de mogelijkheid om de BTW af te trekken die hij zelf betaald heeft op de kosten met betrekking tot het gebouw.

Professioneel gebruik, en akkoord huurder

Er zijn wel duidelijke beperkingen. Onderwerping aan BTW kan alleen als de huurder een BTW-plichtige is en het gebouw professioneel gebruikt.                 De BTW op de factuur maakt dan in principe geen verschil voor de huurder omdat hij die toch kan aftrekken.

Bovendien moet de huurder akkoord gaan. Als de huurder bijvoorbeeld een BTW-plichtige is zonder volledig recht op aftrek, en opziet tegen de BTW op de factuur, kan hij er belang bij hebben om zijn akkoord te weigeren. Op die manier kan hij ontsnappen aan het betalen van BTW die hij niet kan aftrekken en dus voor hem een echte meerkost zou vormen.

Niet voor bestaande gebouwen

Een andere belangrijke beperking is dat de maatregel niet geldt voor bestaande gebouwen. De scharnierdatum is 1 oktober 2018. Vereenvoudigd gezegd komen dus alleen gebouwen die na die datum gebouwd worden, in aanmerking. Meer specifiek gaat het om gebouwen waarvoor nog geen BTW opeisbaar geworden is op die datum, m.a.w. waarvoor nog geen factuur uitgereikt is of nog niets betaald is op die datum. Het kan dus de moeite lonen om geplande bouwwerken uit te stellen tot na die datum. Overigens tellen alle kosten mee, dus niet alleen van de eigenlijke bouwwerken. Ook met de planning en de voorbereiding van de bouw moet men desgevallend dus wachten tot na            1 oktober 2018, als men van de nieuwe maatregel gebruik wil maken.

Een ingrijpende renovatie wordt gelijk gesteld met een nieuwbouw, komt dus ook in aanmerking voor onderwerping aan BTW van de verhuur.

Opslagruimte

Een geval apart is de verhuur van een (deel van een) gebouw dat gebruikt wordt als opslagruimte. In principe was een dergelijke verhuur al onderworpen aan BTW. Verhuur van opslagruimte vormde (en vormt) namelijk een uitzondering op de algemene regel dat onroerende verhuur vrijgesteld is van BTW. Dat was (en is) dus positief voor een verhuurder die de BTW kan aftrekken.

Maar in de praktijk bleek onderwerping aan BTW vaak onmogelijk omdat de fiscus strenge voorwaarden stelde. De fiscus eiste namelijk dat de opslagruimte exclusief voor opslag gebruikt wordt. Slechts 10% van de ruimte mocht ingenomen worden voor bijvoorbeeld een kantoortje voor de bewaking of het beheer van de bergruimte. Veelal had men bij de verhuur van opslagruimte dus hetzelfde probleem als voor “gewone” onroerende verhuur: geen onderwerping aan BTW en dus ook geen BTW-aftrek.

Toen eind vorig jaar het wetsontwerp over de onderwerping van onroerende verhuur aan BTW ingetrokken werd (tijdelijk, zo blijkt nu), vond de regering dat er dan op zijn minst voor opslagruimte iets gedaan moest worden. Ze kondigde dan ook aan dat de genoemde 10%-beperking versoepeld zou worden.          De vereiste van exclusief gebruik voor opslag zou vervangen worden door de vereiste van hoofdzakelijk gebruik voor opslag (dus minstens 50%). Onderwerping aan BTW zou daardoor een stuk gemakkelijker worden.

Nu er dan toch een algemene oplossing zou komen voor onroerende verhuur, is die versoepeling in zekere zin overbodig geworden. De verhuur van opslagruimte valt uitdrukkelijk ook onder de nieuwe mogelijkheid om te opteren voor onderwerping aan BTW. De genoemde 10%-beperking speelt daardoor niet meer. Bovendien zou bestaande opslagruimte niet uitgesloten worden van de optiemogelijkheid, in tegenstelling tot andere onroerende verhuur (zie hoger). Hoe er overgestapt kan (of moet) worden van de oude op de nieuwe regeling, is echter niet in alle gevallen evident. Daarover zullen nog nadere regels uitgewerkt worden.

Ondanks het feit dat de aangekondigde versoepeling van de 10%-beperking dus tot op zekere hoogte overbodig geworden is, schijnt de regering echter bij haar voornemen te blijven om die beperking te versoepelen. Dat kan inderdaad nog zijn nut hebben in gevallen waarin de nieuwe optiemogelijkheid niet van toepassing is (bijv. verhuur aan een particulier).

Bron:



17-02-20 Goed nieuws voor dieselhybrides
Hybride auto’s met een dieselmotor worden fiscaal niet gelijk gesteld met gewone dieselmodellen. Daardoor valt het aftrekpercentage algauw enkele percenten hoger uit.....read more
 
13-02-20 Bordje met “privé” houdt fiscus niet tegen
In een privéwoning mag de fiscus alleen binnen met een machtiging van de politierechter. Die machtiging moet gemotiveerd zijn. Maar volgens het Hof van Cassatie hoeft die motivering nu ook weer niet zo ver te gaan dat er aanwijzingen moeten zijn van beroepsmatige activiteiten in de pure privévertrekken. Dat de maatschappelijke zetel gevestigd is op het adres van een privéwoning, volstaat als motivatie. De fiscus heeft dan meteen de toelating om niet alleen in de kantoorruimte maar ook in de woonkamer en de andere privévertrekken rond te snuffelen. Met een bordje “privé” op de deur hoeft hij dan geen rekening te houden.....read more
 
10-02-20 Nieuwe antimisbruikbepaling: fiscus krijgt opnieuw ongelijk
In een tweede arrest over het herschreven artikel 344, §1 van het WIB 1992 komt het Hof van Beroep tot dezelfde conclusie als in zijn eerste arrest: de fiscus kan de algemene antimisbruikbepaling niet toepassen. Meer bepaald verschilt het Hof van mening met de fiscus over de inwerkingtreding van de nieuwe bepaling in de situatie waarin het misbruik bestaat uit een samenhangend geheel van handelingen.....read more
 
10-02-20 Nieuwe regels voor BTW-herzieningen, niet alleen bij onroerende verhuur
Sinds 1 januari 2019 kan men ervoor kiezen om onroerende verhuur aan BTW te onderwerpen. Dat bracht tevens grote wijzigingen aan de BTW-herzieningsregels met zich mee. Maar op het uitvoeringsbesluit was het wachten tot midden 2019. En de uitvoerige circulaire over de nieuwe regels is pas nu verschenen. De fiscus heeft maar liefst 27 blz. nodig om de regeling uit de doeken te doen. We geven een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden.....read more