nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
About Us   Practice Areas   Lawyers   Co-ordinates   News   Links   General conditions  
  VAT news - VAT invoicing and long term hire
 
Verplichte literatuur voor vandaag: de langverwachte BTW-beslissing brengt nog net vóór het jaareinde duidelijkheid over verkopen op plan (en al dan niet BTW)
 
Vanaf 1 januari 2011 wordt er BTW geheven op de verkoop van een grond waar een gebouw op staat (het “bijhorend terrein” in de termen van de wet). Niets te vroeg is nu een administratieve beslissing verschenen die enkele onduidelijkheden wegneemt. De definitieve versie van de beslissing bevestigt dat de administratie zich soepel opstelt inzake een gesplitste verkoop van grond en gebouw. Ook de overgangsregeling waarbij de datum van de verkoopcompromis het toepasselijke regime bepaalt, was al bekend geraakt.

Niet elke verkoop van een grond wordt vanaf 1 januari 2011 onderworpen aan BTW. Er moet een nieuw gebouw opstaan, dat zelf met BTW verkocht wordt, en de grond moet tegelijk met dat gebouw verkocht worden, en door eenzelfde persoon. Maar het moet gezegd, BTW aanrekenen op verkoop van een grond blijft toch wel erg merkwaardig voor een Belg die gewend is in termen van registratierechten (overdrachtsrechten) te denken.

Gesplitste verkoop getolereerd
 
Vooral die laatste voorwaarde (m.n. dezelfde persoon) biedt enige ruimte om de BTW-heffing niet te moeten ondergaan (en dus nog steeds onder het regime van de registratierechten te vallen). In theorie volstaat het namelijk de grond en het gebouw door twee verschillende vennootschappen te laten verkopen (desnoods twee vennootschappen binnen dezelfde groep). En in de praktijk zal de fiscus dat ook aanvaarden, zo blijkt uit de net gepubliceerde administratieve beslissing. Althans op voorwaarde dat men consequent blijft.

De beslissing zegt er meteen bij dat het van weinig consequentie getuigt als men de ene keer de grond en het gebouw afzonderlijk verkoopt (bv. aan particulieren, die de BTW niet kunnen aftrekken, en dus gebaat zijn bij de - lagere - registratierechten) en de andere keer de grond en het gebouw samen verkoopt (bv. aan een bedrijf dat wel BTW-aftrek kan toepassen en er dus belang bij heeft de aankoop aan BTW te onderwerpen). Dan is er sprake van “misbruik” in de ogen van de administratie en zal die de opsplitsing van de verkoop negeren.

In het geval van een BTW-eenheid heeft een gesplitste verkoop hoe dan ook weinig zin. Want een BTW-eenheid geldt als één BTW-plichtige, dus zelfs als grond en gebouw verkocht worden door twee verschillende leden van de eenheid, gaat het nog altijd om een verkoop door “eenzelfde persoon”.

Dat gaat dan weer niet op voor twee leden van een tijdelijke handelsvennootschap. Die heeft immers geen rechtspersoonlijkheid, dus de leden zijn te beschouwen als afzonderlijke personen voor de BTW. Tenzij ervoor geopteerd is om de tijdelijke handelsvennootschap BTW-plichtig te maken, voegt de beslissing eraan toe.

Verkoop op plan: “tegelijk” als bouw al bezig is
 
Naar de beslissing werd echter vooral uitgekeken om het standpunt van de administratie te kennen over zgn. verkopen op plan. Als men (samen met de grond) een woning koopt die alleen nog maar op plan bestaat, was het niet duidelijk of men een grond tegelijk met een gebouw koopt in de zin van de nieuwe BTW-regeling voor “bijhorende terreinen”.

In de beslissing wordt een onderscheid gemaakt al naargelang de bouwwerken al begonnen zijn of nog niet op het moment van de “verkoop op plan”. Zijn de bouwwerken al begonnen, dan wordt verondersteld dat een “bijhorend terrein” gekocht wordt en is er dus BTW verschuldigd. Zijn de bouwwerken nog niet begonnen, dan gaat het om een bouwgrond die zonder gebouw verkocht wordt en dus géén “bijhorend terrein” is. In dat laatste geval zijn registratierechten verschuldigd.

Compromis nog snel in 2010
 
Ten slotte bevestigt de administratieve beslissing dat er een overgangsregeling komt om dubbele belasting te vermijden. Als de onderhandse akte (“compromis”) dateert van vóór 1 januari 2011, zal altijd het oude systeem van de registratierechten van toepassing zijn. Voor latere akten geldt het nieuwe regime, d.w.z. heffing van BTW onder de in het begin beschreven voorwaarden. Zonder die overgangsregeling zou het nieuwe regime in theorie ook al van toepassing kunnen zijn op verkoopovereenkomsten die dateren van vóór 1 januari 2011 maar waarbij de levering van grond en gebouw pas na die datum gebeurt en dus pas op dat moment de BTW opeisbaar maakt (zie ook al ons artikel “Compromis nog in 2010 om BTW op bouwgrond te vermijden”).

Bewijsprobleem
 
De beslissing legt er grote nadruk op dat de koper wel moet kunnen bewijzen dat de akte effectief nog van vóór 1 januari 2011 dateert. De zekerste manier om dat te doen, is de compromis “vaste datum” te geven, bijvoorbeeld door hem te laten registreren.

Maar naargelang de omstandigheden aanvaardt de fiscus ook andere vormen van bewijs. De beslissing noemt een overschrijving van geld of een leningaanvraag als voorbeelden.

Merk op dat de gewesten er ondertussen voor gezorgd hebben dat er geen registratierechten meer verschuldigd zijn in situaties waar volgens het nieuwe regime voortaan BTW betaald moet worden (zie ons artikel “BTW op bouwgrond: dubbele belasting vermeden in Vlaanderen en Brussel”). Ook die vorm van dubbele belasting wordt dus vermeden. Het voormelde wordt geregeld via een (voorstel van) decreet houdende wijziging van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten (de tekst daartoe zit dus niet in het programmadecreet). Er wordt - zo vernemen wij - bovendien in een teruggave-regeling voorzien mocht de BTW toch opeisbaar zijn voor verkoopakten in 2010. Bij amendement zou eveneens voorzien worden dat de meeneembaarheid niet wordt belet bij verrekening omdat op de wederverkoop geen evenredig recht wordt geheven

Nog veel ruimte voor interpretatie
 
De soepelheid die de administratie op bepaalde punten aan de dag legt in deze beslissing, belet overigens niet dat er nog veel schemerzones overblijven, en dus volop ruimte voor betwistingen.

Bron: Beslissing nr. E.T.119.318, 28 oktober 2010, www.fisconetplus.be



07-04-17 Tax shelter film: Corsan-gedupeerden kunnen rekenen op begrip van fiscus
Wie het tax shelter-voordeel aan zijn neus voorbij ziet gaan omdat de productiemaatschappij niet aan zijn verplichtingen voldoet en dus niet aan de nodige attesten geraakt, zal in de meeste gevallen de fiscale schade kunnen beperken.....read more
 
06-04-17 Betalingen aan belastingparadijzen: ruimere aangifteplicht voor betalingen vanaf 14 juli 2016
Samen met de aangifte vennootschapsbelasting moet ook aangifte gedaan worden van alle betalingen die men tijdens het belastbaar tijdperk gedaan heeft aan een “belastingparadijs” (als de drempel van 100.000 euro aan dergelijke betalingen overschreden wordt). ....read more
 
05-04-17 Fiscale cijfers voor 2017 (II)
Omdat verschillende geďndexeerde bedragen dit jaar pas laat gepubliceerd zijn, volgt hieronder een aanvulling op ons eerste overzicht van de fiscale cijfers voor 2017 (zie ons artikel “Fiscale cijfers voor 2017”). ....read more
 
21-03-17 Nu ook tax shelter voor podiumkunsten
De succesvolle “tax shelter” voor audiovisuele werken wordt opengesteld voor theater, opera en andere podiumkunsten. ....read more
 
website by webalive