nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
Voorstelling   Vakgebieden   Lawyers   Coördinaten   Nieuws   Links   Algemene voorwaarden  
  Nieuwe BTW regels voor facturatie en verhuring van vervoermiddelen
 
“Compromis” nog in 2010 om BTW op bouwgrond te vermijden
 
Als een gebouw verkocht wordt met BTW, geldt dat vanaf volgend jaar ook voor de grond waar het gebouw op staat. Het komt er dus op aan nog snel actie te ondernemen als men de hogere BTW (i.p.v. registratierechten) wil vermijden. In een binnenkort te verschijnen administratieve beslissing laat de fiscus een opening.

Vanaf 1 januari 2011 wordt er BTW geheven op de verkoop van een bouwgrond die samen verkocht wordt met een nieuw gebouw. In BTW-termen heet dat een “bijhorend terrein”. België zag zich gedwongen om die regeling in te voeren onder druk van de Europese rechtspraak (het Breitsohl-arrest van het Hof van Justitie van 8 juni 2000). Een “bijhorend terrein” wordt in de BTW-wetgeving gedefinieerd als een terrein waarvoor een toelating tot bouwen is verkregen en dat door eenzelfde persoon overgedragen wordt samen met het gebouw waar het bijhoort (artikel 1, §9 van het BTW-wetboek). De grond volgt dus voortaan dezelfde regeling als het gebouw dat erop staat. Als het gebouw met BTW verkocht wordt, geldt dat voortaan ook voor de grond. De verkoop van zo'n bouwgrond is dan niet meer onderworpen aan het evenredig registratierecht (zie ons artikel “BTW op bouwgrond: dubbele belasting vermeden in Vlaanderen en Brussel”).

Toepassing BTW houdt meerkost in voor particuliere koper
 
Het gevolg is wel dat het kopen van een bouwgrond voor een particulier in veel gevallen een stuk duurder wordt. Het BTW-tarief bedraagt immers 21%, terwijl er onder de oude regeling slechts 10% aan registratierechten verschuldigd was (in het Vlaams Gewest). Die oude regeling loopt in principe af op 31 december 2010.

Voor alle duidelijkheid: niet alle bouwgronden worden vanaf 1 januari 2011 met BTW belast. Zoals al gezegd, luidt de regel voortaan dat de grond het regime van het gebouw volgt. Als het gaat om een gebouw dat niet meer “nieuw” is in de zin van de BTW-wetgeving, of als een particuliere verkoper (niet-beroepsoprichter) niet geopteerd heeft voor de BTW, valt het gebouw zelf niet onder de BTW. En dat geldt dan ook voor de grond. Een gebouw wordt voor de BTW als “nieuw” beschouwd indien de levering wordt verricht uiterlijk op 31 december van het tweede jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming. Een gebouw dat in de loop van 2008 in gebruik is ingenomen, blijft dus voor de BTW nog “nieuw” tot eind 2010.

Administratieve beslissing op komst
 
Maar ook in andere gevallen is het mogelijk om toepassing van het BTW-regime te vermijden. Binnenkort worden die gevallen opgelijst in een administratieve beslissing. Die is op dit moment nog niet definitief, maar vertegenwoordigers van Financiën hebben de inhoud al toegelicht op seminaries voor de bouwsector.

Dubbele belasting vermeden
 
Het belangrijkste punt is dat er een overgangsregeling komt die dubbele belasting moet vermijden. Tot 31 december 2010 geldt nog het oude regime. Dat wil zeggen dat er registratierechten geheven worden op de verkoop van een grond, ook als daar al een huis op staat. Van een “verkoop” is al sprake bij de onderhandse overeenkomst. Voor het BTW-regime is echter de datum van de “levering” relevant. Als het gebouw en het bijhorend terrein dus pas na 1 januari 2011 geleverd worden, is de BTW pas op dat moment opeisbaar, en wel volgens het regime dat op dat moment van toepassing is.

... doordat datum onderhandse akte voorrang krijgt op levering
 
Dat betekent dus dat het risico bestaat dat de koper in 2010 registratierechten betaalt (op het moment van de onderhandse akte) en in 2011 op dezelfde grond nog eens BTW (op het moment van de levering).

De fiscus zou echter tolerant zijn en in dergelijke gevallen afzien van het heffen van BTW. Als een verkoop in theorie zowel onder het oude als onder het nieuwe regime valt doordat de regels over het moment van opeisbaarheid onder beide belastingen verschillen, dan bepaalt de datum van de onderhandse akte (“de compromis” in de volksmond) welk van beide regimes van toepassing is.

Voor een “compromis” die nog afgesloten is in 2010, wordt dus het regime van de registratierechten toegepast op de verkoop van een bijhorend terrein, niet het BTW-regime, ook al gebeurt de levering pas in 2011. Voor een “compromis” met als datum 1 januari 2011 of later, geldt onverbiddelijk het nieuwe regime.

Dat de verkoop onder een opschortende voorwaarde gebeurt, zou daar niets aan veranderen.

Overgedragen “door eenzelfde persoon”
 
Verder kan het zeer nuttig zijn om goed op de letter van de wet te letten. Zo is de nieuwe regeling alleen van toepassing als het gebouw en de grond verkocht worden door dezelfde verkoper. Dus als het gebouw verkocht wordt door één vennootschap en het “bijhorend terrein” door een tweede vennootschap (zelfs binnen dezelfde groep), kan dat een manier zijn om de grond nog altijd te verkopen met registratierechten i.p.v. BTW. De fiscus zou aanvaarden dat zoiets geen “misbruik” uitmaakt op voorwaarde dat er consequent gehandeld wordt. Dus alle verkopen moeten op dezelfde manier afgehandeld worden.

De verkoop van het gebouw en het bijhorend terrein moeten ten slotte ook “tegelijk” gebeuren. Eerst de grond kopen en daarna apart het gebouw, is dus ook een manier om BTW-heffing te ontlopen. De fiscus waarschuwt alleen dat als beide verkopen verdacht dicht op elkaar volgen in de tijd, er wel eens sprake zou kunnen zijn van “misbruik”. En dan is toch het BTW-regime van toepassing op de grond.

Merk overigens op dat de “schade” in dat laatste geval wel kan meevallen. Want zelfs dan is er in principe geen dubbele belasting. Het is best mogelijk dat er eerst al registratierechten betaald worden maar dat de fiscus achteraf komt zeggen dat er sprake is van misbruik en dat er dus toch BTW verschuldigd is. Dan bestaat echter de mogelijkheid om de reeds betaalde registratierechten terug te krijgen. Dat wordt geregeld door het programmadecreet dat nu in behandeling is in het Vlaams Parlement en dat het Wetboek Registratierechten aanpast aan het nieuwe regime.



24-05-17 Fiscale regularisatie: samenwerkingsakkoord op regeringsniveau over ‘onsplitsbare bedragen’
Op 23 mei 2017 is er – uiteindelijk en gelukkig maar - een samenwerkingsakkoord afgesloten tussen de Federale en de Vlaamse regering omtrent de zogenaamde ‘onsplitsbare bedragen’ m.b.t. verjaard oorsprongskapitaal. ....lees meer
 
23-05-17 Fiscus kan nog gemakkelijker rekeningen controleren
Het Centraal Aanspreekpunt (CAP) bij de Nationale Bank houdt de gegevens bij van alle bankrekeningen in het land.....lees meer
 
22-05-17 BTW-administratie krijgt meer armslag om fraude aan te pakken
Ambtenaren van de BTW krijgen nu meer mogelijkheden om beslag te leggen in gevallen waarin zij vrezen dat de verschuldigde BTW niet betaald zal worden.....lees meer
 
21-05-17 Aangifte personenbelasting moet binnen tegen 29 juni, 13 juli of 26 oktober 2017
In de loop van mei verstuurt de fiscus de formulieren voor de aangifte in de personenbelasting voor aanslagjaar 2017. De uiterste indieningsdata zijn: ....lees meer
 
website door webalive