nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
About Us   Practice Areas   Lawyers   Co-ordinates   News   Links   General conditions  
  VAT news - VAT invoicing and long term hire
 
Meeneembaarheid registratierechten ondanks aankoop woning met BTW
 
Als reactie op een uitspraak van het Grondwettelijk Hof komt er een aanpassing van het systeem van “meeneembaarheid” van registratierechten die betaald zijn bij de aankoop van een woning of bouwgrond. Een aankoop van een woning en grond met BTW doorbreekt het stelsel niet langer. Als daarna een volgende aankoop onder het stelsel van de registratierechten gebeurt, krijgt men bij die gelegenheid een vermindering ten belope van het bedrag aan rechten dat bij de allereerste aankoop betaald is. Daarmee wordt op Vlaams niveau - tot op zekere hoogte - een nadelig gevolg weggenomen van de nieuwe federale regeling voor de BTW op bouwgrond die begin 2011 ingevoerd is onder Europese druk.

Sinds begin 2011 is het niet meer mogelijk dat een huis met BTW aangekocht wordt terwijl voor de grond waarop het huis staat, registratierechten betaald worden. Als de woning onder het BTW-stelsel aangekocht wordt (en dat is bijvoorbeeld het geval als het huis aangeboden wordt door een bouwfirma), dan moet sindsdien ook op de “bijhorende grond” BTW betaald worden. De federale regering voerde die wetswijziging door onder Europese druk, nadat het Hof van Justitie in het geruchtmakende Breitsohl-arrest geoordeeld had dat men de verkoop van de grond niet los kon zien van die van het huis dat erop gebouwd is.

Vroeger betaalde registratierechten kan men terugkrijgen

Dat was echter een streep door de rekening van kopers die gebruik wilden maken van het systeem van “meeneembaarheid” van registratierechten dat in Vlaanderen bestaat. Het systeem houdt in dat men een deel van de registratierechten die betaald zijn bij de aankoop van een vorige woning, terugkrijgt bij de volgende aankoop van een woning (met een maximum van 12500 euro, telkens een hoofdverblijfplaats). De filosofie achter die maatregel is dat iemand die verhuist om dichter bij zijn werk te wonen en minder kilometers af te leggen, niet bestraft moet worden door hem of haar telkens opnieuw registratierechten te laten betalen. Tot vóór 2011 maakte het voor die “meeneembaarheid” niet uit dat een nieuwe woning met BTW gekocht werd. Want dan waren er toch nog altijd registratierechten verschuldigd op de aankoop van de grond, en kon men van dat bedrag aan registratierechten de rechten aftrekken die bij een vorige aankoop betaald waren.

Huis gekocht met BTW: grond ook met BTW, niet meer met registratierechten

Maar met de nieuwe BTW-regeling vanaf 2011 doorkruiste de federale wetgever dat Vlaamse systeem. Om te vermijden dat er op een grond die samen met een woning aangekocht wordt, tegelijk registratierechten en BTW betaald zouden moeten worden, pasten de gewesten (die bevoegd zijn voor registratierechten) hun wetgeving aan. In gevallen waarin op de grond BTW aangerekend wordt, zijn sindsdien geen registratierechten meer verschuldigd. Maar dat betekende ook dat er niets meer was om de rechten die bij de aanschaf van de vorige woning betaald waren, van af te trekken. Het systeem van “meeneembaarheid” werkte dus niet meer: kopers die een huis kochten onder het BTW-stelsel, konden de vroeger betaalde (“meegenomen”) registratierechten niet meer terugkrijgen.

Discriminatie

Een koper die in een dergelijk geval verkeerde, trok naar het Grondwettelijk Hof. Zijn punt was niet zozeer dat de meeneembaarheid verloren ging, maar wel dat de meeneembaarheid alleen in bepaalde gevallen verloren ging. Wie de nieuwe woning koopt bij een particulier, of wie woning en grond bij verschillende kopers aankoopt (bijvoorbeeld twee verschillende dochtervennootschappen van één bouwonderneming), betaalt ook na 2011 nog altijd registratierechten op het geheel of minstens op de grond. In die gevallen kan de meeneembaarheid dus nog altijd toegepast worden. Volgens de koper in kwestie werd hij bijgevolg gediscrimineerd ten opzichte van kopers die wel nog het systeem van meneembaarheid konden toepassen.

Het Grondwettelijk Hof gaf hem gelijk in een arrest van 22 maart 2012. Het is discriminerend dat de Vlaamse overheid geen registratierechten terugbetaalt in een geval waarin de woning (en dus ook de grond) onder het BTW-stelsel aangekocht is, en wel terugbetaalt in andere gevallen.

Aankoop met BTW wordt “neutraal”

Een nieuw decreet zou nu een einde moeten maken aan die discriminerende situatie. Het belangrijkste punt is dat de meeneembaarheid niet verloren gaat door de aankoop van een woning (en grond) onder het BTW-stelsel. Maar er gebeurt ook geen teruggave van registratierechten naar aanleiding van de aankoop van de nieuwe woning met BTW. Een effectieve teruggave (of “verrekening” als de verkoop van de vorige woning pas gebeurt na de aankoop van de nieuwe) krijgt men pas ter gelegenheid van een eventuele volgende aankoop die wél onder het stelsel van de registratierechten valt.

Voorbeeld

X koopt woning 1 in 2005 met registratierechten, verkoopt ze in 2012 en koopt woning 2 met BTW. De meeneembaarheid gaat niet verloren, maar hij zal er pas gebruik van kunnen maken als hij bij een volgende gelegenheid woning 2 verkoopt en woning 3 koopt met registratierechten. Als woning 2 gekocht zou zijn met registratierechten, zou hij niet moeten wachten, en al bij die gelegenheid registratierechten terugkrijgen.

De nieuwe regeling houdt dus in dat een eventuele aankoop met BTW genegeerd wordt in de keten van opeenvolgende aankopen en verkopen die recht geven op een teruggave van registratierechten: de aankoop met BTW doorbreekt de keten niet. Tegelijk wordt de meeneembaarheid anders geformuleerd. Het gaat niet meer om het terugkrijgen van bij een eerdere gelegenheid betaalde registratierechten maar om een vermindering van actueel verschuldigde registratierechten. Daardoor is er formeel geen discriminerend onderscheid in behandeling meer maar vermijdt de Vlaamse overheid dat ze registratierechten moet teruggeven op een moment dat er helemaal geen registratierechten betaald worden. 

(Bron: Decreet van 13 juli 2012, Staatsblad van 24 juli 2012)



24-05-17 Fiscale regularisatie: samenwerkingsakkoord op regeringsniveau over ‘onsplitsbare bedragen’
Op 23 mei 2017 is er – uiteindelijk en gelukkig maar - een samenwerkingsakkoord afgesloten tussen de Federale en de Vlaamse regering omtrent de zogenaamde ‘onsplitsbare bedragen’ m.b.t. verjaard oorsprongskapitaal. ....read more
 
23-05-17 Fiscus kan nog gemakkelijker rekeningen controleren
Het Centraal Aanspreekpunt (CAP) bij de Nationale Bank houdt de gegevens bij van alle bankrekeningen in het land.....read more
 
22-05-17 BTW-administratie krijgt meer armslag om fraude aan te pakken
Ambtenaren van de BTW krijgen nu meer mogelijkheden om beslag te leggen in gevallen waarin zij vrezen dat de verschuldigde BTW niet betaald zal worden.....read more
 
21-05-17 Aangifte personenbelasting moet binnen tegen 29 juni, 13 juli of 26 oktober 2017
In de loop van mei verstuurt de fiscus de formulieren voor de aangifte in de personenbelasting voor aanslagjaar 2017. De uiterste indieningsdata zijn: ....read more
 
website by webalive