nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
About Us   Practice Areas   Lawyers   Co-ordinates   News   Jobs   General conditions  
  VAT news - VAT invoicing and long term hire
 
Meeneembaarheid registratierechten ondanks aankoop woning met BTW
 
Als reactie op een uitspraak van het Grondwettelijk Hof komt er een aanpassing van het systeem van “meeneembaarheid” van registratierechten die betaald zijn bij de aankoop van een woning of bouwgrond. Een aankoop van een woning en grond met BTW doorbreekt het stelsel niet langer. Als daarna een volgende aankoop onder het stelsel van de registratierechten gebeurt, krijgt men bij die gelegenheid een vermindering ten belope van het bedrag aan rechten dat bij de allereerste aankoop betaald is. Daarmee wordt op Vlaams niveau - tot op zekere hoogte - een nadelig gevolg weggenomen van de nieuwe federale regeling voor de BTW op bouwgrond die begin 2011 ingevoerd is onder Europese druk.

Sinds begin 2011 is het niet meer mogelijk dat een huis met BTW aangekocht wordt terwijl voor de grond waarop het huis staat, registratierechten betaald worden. Als de woning onder het BTW-stelsel aangekocht wordt (en dat is bijvoorbeeld het geval als het huis aangeboden wordt door een bouwfirma), dan moet sindsdien ook op de “bijhorende grond” BTW betaald worden. De federale regering voerde die wetswijziging door onder Europese druk, nadat het Hof van Justitie in het geruchtmakende Breitsohl-arrest geoordeeld had dat men de verkoop van de grond niet los kon zien van die van het huis dat erop gebouwd is.

Vroeger betaalde registratierechten kan men terugkrijgen

Dat was echter een streep door de rekening van kopers die gebruik wilden maken van het systeem van “meeneembaarheid” van registratierechten dat in Vlaanderen bestaat. Het systeem houdt in dat men een deel van de registratierechten die betaald zijn bij de aankoop van een vorige woning, terugkrijgt bij de volgende aankoop van een woning (met een maximum van 12500 euro, telkens een hoofdverblijfplaats). De filosofie achter die maatregel is dat iemand die verhuist om dichter bij zijn werk te wonen en minder kilometers af te leggen, niet bestraft moet worden door hem of haar telkens opnieuw registratierechten te laten betalen. Tot vóór 2011 maakte het voor die “meeneembaarheid” niet uit dat een nieuwe woning met BTW gekocht werd. Want dan waren er toch nog altijd registratierechten verschuldigd op de aankoop van de grond, en kon men van dat bedrag aan registratierechten de rechten aftrekken die bij een vorige aankoop betaald waren.

Huis gekocht met BTW: grond ook met BTW, niet meer met registratierechten

Maar met de nieuwe BTW-regeling vanaf 2011 doorkruiste de federale wetgever dat Vlaamse systeem. Om te vermijden dat er op een grond die samen met een woning aangekocht wordt, tegelijk registratierechten en BTW betaald zouden moeten worden, pasten de gewesten (die bevoegd zijn voor registratierechten) hun wetgeving aan. In gevallen waarin op de grond BTW aangerekend wordt, zijn sindsdien geen registratierechten meer verschuldigd. Maar dat betekende ook dat er niets meer was om de rechten die bij de aanschaf van de vorige woning betaald waren, van af te trekken. Het systeem van “meeneembaarheid” werkte dus niet meer: kopers die een huis kochten onder het BTW-stelsel, konden de vroeger betaalde (“meegenomen”) registratierechten niet meer terugkrijgen.

Discriminatie

Een koper die in een dergelijk geval verkeerde, trok naar het Grondwettelijk Hof. Zijn punt was niet zozeer dat de meeneembaarheid verloren ging, maar wel dat de meeneembaarheid alleen in bepaalde gevallen verloren ging. Wie de nieuwe woning koopt bij een particulier, of wie woning en grond bij verschillende kopers aankoopt (bijvoorbeeld twee verschillende dochtervennootschappen van één bouwonderneming), betaalt ook na 2011 nog altijd registratierechten op het geheel of minstens op de grond. In die gevallen kan de meeneembaarheid dus nog altijd toegepast worden. Volgens de koper in kwestie werd hij bijgevolg gediscrimineerd ten opzichte van kopers die wel nog het systeem van meneembaarheid konden toepassen.

Het Grondwettelijk Hof gaf hem gelijk in een arrest van 22 maart 2012. Het is discriminerend dat de Vlaamse overheid geen registratierechten terugbetaalt in een geval waarin de woning (en dus ook de grond) onder het BTW-stelsel aangekocht is, en wel terugbetaalt in andere gevallen.

Aankoop met BTW wordt “neutraal”

Een nieuw decreet zou nu een einde moeten maken aan die discriminerende situatie. Het belangrijkste punt is dat de meeneembaarheid niet verloren gaat door de aankoop van een woning (en grond) onder het BTW-stelsel. Maar er gebeurt ook geen teruggave van registratierechten naar aanleiding van de aankoop van de nieuwe woning met BTW. Een effectieve teruggave (of “verrekening” als de verkoop van de vorige woning pas gebeurt na de aankoop van de nieuwe) krijgt men pas ter gelegenheid van een eventuele volgende aankoop die wél onder het stelsel van de registratierechten valt.

Voorbeeld

X koopt woning 1 in 2005 met registratierechten, verkoopt ze in 2012 en koopt woning 2 met BTW. De meeneembaarheid gaat niet verloren, maar hij zal er pas gebruik van kunnen maken als hij bij een volgende gelegenheid woning 2 verkoopt en woning 3 koopt met registratierechten. Als woning 2 gekocht zou zijn met registratierechten, zou hij niet moeten wachten, en al bij die gelegenheid registratierechten terugkrijgen.

De nieuwe regeling houdt dus in dat een eventuele aankoop met BTW genegeerd wordt in de keten van opeenvolgende aankopen en verkopen die recht geven op een teruggave van registratierechten: de aankoop met BTW doorbreekt de keten niet. Tegelijk wordt de meeneembaarheid anders geformuleerd. Het gaat niet meer om het terugkrijgen van bij een eerdere gelegenheid betaalde registratierechten maar om een vermindering van actueel verschuldigde registratierechten. Daardoor is er formeel geen discriminerend onderscheid in behandeling meer maar vermijdt de Vlaamse overheid dat ze registratierechten moet teruggeven op een moment dat er helemaal geen registratierechten betaald worden. 

(Bron: Decreet van 13 juli 2012, Staatsblad van 24 juli 2012)



14-06-19 Effectieve prestaties door managementvennootschap zijn niet vereist
Met de aftrek van vergoedingen die betaald worden aan een managementvennootschap, is er principieel geen enkel probleem, oordeelt het Hof van Cassatie. De fiscus gebruikt vaak het argument dat de vennootschap zelf geen effectieve managementprestaties levert. Dat doen de natuurlijke personen achter de vennootschap. Maar dat argument doet niet ter zake, aldus het Hof van Cassatie. ....read more
 
29-05-19 Fiscus haalt het misbruikwapen boven tegen vastgeklikte reserves
Stilaan zien we in de rechtspraak de eerste toepassingen van de vernieuwde algemene rechtsmisbruikbepaling. In veel gevallen lijkt de fiscus voorlopig gelijk te krijgen. De nieuwe versie van artikel 344, §1 blijkt dus een krachtiger wapen in handen van de fiscus dan de oude versie. De fiscus roept die bepaling o.m. in tegen vennootschappen die gebruik maakten van de mogelijkheid om reserves “vast te klikken” in kapitaal met het oog op een latere belastingvrije uitkering, maar die in de ogen van de fiscus die regeling toepasten in situaties waarvoor ze niet bedoeld was.....read more
 
27-05-19 Wat hebben woningen in vennootschap te maken met “lusthuizen”?
Zowel fiscus als rechtspraak doen vaak moeilijk over de aftrek van kosten voor een woning die in de vennootschap zit en privé gebruikt wordt door de bedrijfsleider. Een poging om een doorbraak te forceren in die discussie via het Grondwettelijk Hof, is nu op niets uitgelopen.....read more
 
13-05-19 Nieuwe aangifte brengt extra voordelen maar ook extra complexiteit
De aangifte voor de personenbelasting voor aanslagjaar 2019 (inkomsten van 2018) is gepubliceerd en kan al online ingevuld worden. De uiterste indieningsdatum is 11 juli voor wie elektronisch indient via Tax-on-web, 24 oktober 2019 voor wie een mandataris inschakelt. Wie nog werkt met een papieren aangifte, krijgt slechts tijd tot 28 juni.....read more
 
website by webalive