nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
Voorstelling   Vakgebieden   Lawyers   Coördinaten   Nieuws   Jobs   Algemene voorwaarden  
Waardering vruchtgebruik: fiscus en rulingcommissie worden strenger
 
De klassieke “methode Ruysseveldt” om de waarde van een vruchtgebruik te bepalen, is in de ogen van de fiscus en de rulingcommissie niet meer helemaal up to date. De voorgestelde nieuwe methode komt neer op een correctie van de waarde van het vruchtgebruik naar beneden toe. Daardoor stijgt echter het risico dat de bedrijfsleider belast wordt op een voordeel van alle aard wegens overwaardering van het vruchtgebruik.

Het komt vaak voor dat een bedrijfsleider de blote eigendom van een onroerend goed koopt en zijn vennootschap het vruchtgebruik. Maar het komt er dan op aan de prijs van het onroerend goed correct op te splitsen. Als het vruchtgebruik overgewaardeerd is, veronderstelt de fiscus dat de vennootschap aan de bedrijfsleider een voordeel toegestaan heeft. De vennootschap heeft dan immers “te veel” betaald, een deel van de prijs betaald dat de bedrijfsleider normaal gezien zelf had moeten betalen. Dat voordeel is belastbaar als een zogenaamd voordeel van alle aard in hoofde van de bedrijfsleider.

De juiste waardering van het vruchtgebruik is dus van groot belang. Tot nu toe was dat geen echt groot probleem, omdat de zogenaamde formule Ruysseveldt algemeen aanvaard werd. De bedoeling is om een geactualiseerde waarde te vinden van het totaal van de toekomstige huuropbrengst. Dat wordt verondersteld overeen te stemmen met de prijs die de vruchtgebruiker bereid is nu te betalen.

Lagere rente = duurder vruchtgebruik


Volgens die formule is de waarde van het vruchtgebruik: (jaarlijkse huuropbrengst/(actualisatievoet – inflatiepercentage)) x (1 – ((1 + inflatiepercentage)/(1 + actualisatievoet))duur vruchtgebruik). De waarde van de blote eigendom krijgt men dan gewoon door van de vraagprijs de waarde van het vruchtgebruik af te trekken.

Als “actualisatievoet” in de formule wordt meestal de OLO-rente op 10 jaar genomen plus 1%. Maar daar heeft de fiscus meer en meer problemen mee. Want in de formule leidt een lagere actualisatievoet tot een hogere waarde van het vruchtgebruik. In de ogen van de fiscus kan de bedrijfsleider dus, dankzij de lage rentestand van dit moment, steeds meer van de kost van de aankoop afschuiven op zijn vennootschap. In extreme gevallen kan de formule zelfs tot het resultaat leiden dat het vruchtgebruik meer waard is dan de volle eigendom. Dat vindt de fiscus niet meer realistisch.

Correcties op methode Ruysseveldt


Daarom worden twee correcties voorgesteld op de klassieke methode.

Ten eerste vindt de fiscus dat de actualisatievoet niet meer mag afhangen van de (huidige lage) rentestand maar gebaseerd moet zijn op het “nettohuurrendement”. Dat is de netto-huuropbrengst per jaar gedeeld door de waarde van de volle eigendom. Dat levert vaak een waarde op die algauw een paar percent hoger ligt dan de traditioneel gehanteerde actualisatievoet, wat resulteert in een vruchtgebruik dat meestal minder dan 70% van de volle eigendom waard is in gevallen waar men vroeger op pakweg 80% uitkwam.

Ten tweede moet nog een bijkomende toetsing gebeuren. De fiscus vindt dat het “rendement” van blote eigenaar en vruchtgebruiker “gelijkwaardig” moet zijn. De blote eigenaar krijgt na afloop van het vruchtgebruik de volledige beschikking over het onroerend goed, dat tegen dan ook nog eens in waarde gestegen zal zijn. In die optiek vindt de fiscus het niet kunnen dat de blote eigenaar bij aanvang slechts een fractie van de totale prijs betaalt. Dsegevallend moet de prijs van de blote eigendom naar boven toe bijgesteld worden (en die van het vruchtgebruik dus nog verder naar beneden toe) om daarmee rekening te houden.

Die nieuwe zienswijze wordt door de rulingcommissie verwoord in de toelichting in een van de nieuwe modelaanvragen die ze op haar website presenteert. Maar daarnaast past de fiscus het nieuwe standpunt ook al in de praktijk toe. Dat blijkt uit een vonnis van 8 april van de Rechtbank van eerste aanleg te Leuven. In dat geval kreeg de fiscus slechts ten dele gelijk van de rechtbank. Maar het blijft bedenkelijk dat de fiscus zijn nieuwe standpunt ook al wil toepassen op situaties die in het verleden tot stand gebracht zijn. Op dat moment aanvaardde de fiscus nog formeel de klassieke methode Ruysseveldt. Als de fiscus daar nu op terugkomt, schendt hij het vertrouwensbeginsel.

Bron: links onderaan “Model” – “Ontwerpaanvraag vruchtgebruik”



12-11-18 Vlaanderen schaft weinig gebruikte belastingvoordelen af
Enkele zogenaamde “fiscale koterijen” worden gesloopt. Het Vlaamse Gewest houdt namelijk “grote kuis” in de talloze fiscale gunstmaatregelen, met het oog op vereenvoudiging van de wetgeving.....lees meer
 
12-11-18 Toch BTW-tarief van 6% voor ontsnappingsspel
Deelnemen aan een ontsnappingsspel (een “escape room game”) wordt steeds populairder. Een groep mensen laat zich dan in een kamer opsluiten en probeert te ontsnappen.....lees meer
 
23-10-18 Cassatie weigert aftrek kosten voor appartement aan zee
Het Hof van Cassatie bevestigt dat kosten voor een appartement aan de kust niet aftrekbaar zijn voor een vennootschap als het duidelijk is dat die investering nooit kan renderen.....lees meer
 
03-10-18 Melden aan UBO-register pas tegen 31 maart 2019
Alle vennootschappen – ook de kleine – moeten nu hun grote aandeelhouders (minstens 25%) melden aan het zogenaamde UBO-register. UBO staat voor “ultimate beneficial owner”, dus de uiteindelijk begunstigde(n) achter een vennootschap.....lees meer
 
website door webalive