nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
Voorstelling   Vakgebieden   Advocaten   Coördinaten   Nieuws   Jobs   Algemene voorwaarden  
Verkoop van vastgoed uit renovatieprojecten voortaan aan BTW - tarief van 21 %
 
Een beslissing van de BTW - administratie van 13 mei 2014 biedt verduidelijking over het toepasselijke BTW - tarief bij renovatieprojecten. Het verlaagde tarief van 6 % wordt hiermee uitgesloten bij gesplitste verkoopstructuren.

In de regel is de verkoop van nieuw vastgoed steeds onderworpen aan het normale BTW - tarief van 21 %. De verkoop van een oud gebouw daarentegen is onderworpen aan registratierechten (t.b.v. 10 % in Vlaanderen of 12, 5 % in Wallonië en Brussel). Sinds 1 januari 2007 geldt een verlaagd BTW - tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van oude gebouwen in achtergestelde stadgebieden.

Privé - personen hebben geen recht op aftrek van BTW, waardoor zij de betaalde BTW niet kunnen recupereren. Dit gegeven heeft er toe geleid dat bouwpromotoren appartementen of gezinswoningen op de markt proberen te brengen tegen het gunstiger BTW - tarief van 6 % door toepassing van gesplitste verkoopstructuren.

Gesplitste verkoopstructuur - tarief van 6% BTW

Bij zulke gesplitste verkoopstructuur wordt de transactie opgesplitst in enerzijds verkoop van een oud gebouw met registratierechten en anderzijds een contract tot afbraak en heropbouw of verbouwing waardoor slechts 6 % BTW verschuldigd is. Op deze manier vermijdt de bouwpromotor dat er 21 % BTW aan de koper moet worden aangerekend.

Door de recente beslissing van de BTW - administratie wordt deze opsplitsing nu genegeerd. De gesplitse verkopen dienen hierdoor als verkopen van nieuwe gebouwen te worden beschouwd waarop het normale tarief van 21 % BTW van toepassing is.

“Fictieve structuur” - twee hypotheses

De BTW - administratie onderscheidt twee hypotheses van gesplitste verkoop.  Bij de eerste hypothese sluit de koper voor de aankoop en aannemingswerken een contract met eenzelfde onderneming (bouwpromotor). Daarnaast beoogt de BTW - administratie de hypothese waar de koper voor beide handelingen beroep doet op twee onderscheiden personen.

Inzake de eerste hypothese stelt de BTW - administratie vast dat er eigenlijk sprake is van een verkoop op plan. De levering van het oud gebouw heeft reeds het vastgoed in zijn toekomstige (afgewerkte) staat tot voorwerp waardoor de twee overeenkomsten beschouwd worden als één geheel. De constructie zou hierdoor een kunstmatig karakter hebben en slechts één economische handeling uitmaken (cfr. Zaak Don Bosco Europees Hof van Justitie). Bovendien is er hier volgens de BTW - administratie ook sprake van misbruik voor zover het beoogde doel van deze gesplitste verkoopstructuur er in bestaat belastingvoordeel te genieten.

In de andere hypothese is ook sprake van misbruik indien blijkt dat de door beide belastingplichtige voorgestelde overeenkomsten verbonden zijn. Ook hier zou de bedoeling van de partijen dan het vermijden van de 21 % BTW op de verkoopprijs het wezenlijke doel zijn van de splitsing tussen verkoop en aannemingswerken.

Toepassing Beslissing BTW - administratie

Opvallend is dat de BTW - administratie uitdrukkelijk stelt dat de hier besproken beslissing ook van toepassing is op constructies uit het verleden. Er wordt evenwel  geen afbreuk gedaan aan voorafgaande beslissingen met de rulingdienst. Ook een stilzwijgend akkoord met de administratie zal worden gerespecteerd voor zover de desbetreffende gebouwen reeds werden verkocht op 27 mei 2014 (of datum van publicatie van de hier besproken Beslissing van
de BTW - administratie).

Dit betekent dat voor gesplitste verkoopstructuren van nieuwe gebouwen die verkocht zijn na 27 mei 2014 toch 21 % BTW zal moeten worden aangerekend door de bouwpromotor. De enige uitzondering hierop vormt het schriftelijk akkoord van de administratie om die verkoop op te splitsen.

Opmerkingen

Desondanks blijkt de BTW - administratie geen opmerkingen te hebben tegen bouwpromotoren die het gebouw en de grond waarop het staat vanuit twee verschillende ondernemingen verkopen aan dezelfde koper (Besl. Nr.E.T. 119.318 van 28 oktober 2010). Hier is er zogenaamd geen sprake van een kunstmatige opsplitsing van één economische handeling. Bovendien kan de vraag worden gesteld of hier nu geen rem op stadsvernieuwing wordt gecreëerd. Immers het interessante BTW - tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw heeft als bedoeling achtergestelde stadsgebieden te vernieuwen.  

Tenslotte benadrukken wij ook dat deze beslissing enkel van toepassing is op de bovenvermelde gesplitste verkoopstructuren van bouwpromotoren. De beslissing heeft geen gevolg voor “gewone” renovatie - projecten in stadsgebieden waarvoor het verlaagde tarief van 6 % van toepassing blijft.

Uiteraard zijn wij beschikbaar voor mocht u hierover verdere vragen hebben.

Beslissing Btw nr. E.T. 120.125 dd. 13.05.2014 kan u terugvinden via onderstaande link:
http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/document.do?method=view&id=74ebd41c-fecf-4f6f-87de-96eb747cf23b#findHighlighted

 



17-10-17 Tax on securities and trading accounts
On 29 September, the federal government adopted a bill of law that introduces a tax on securities and trading accounts.....lees meer
 
14-10-17 Fiscus versoepelt recht op aftrek btw
In een Circulaire van 12 oktober 2017 kondigt de fiscus aan zich voor de BTW-aftrek te schikken naar het “substance-over-form”-principe, zoals ingesteld door het Europees Hof. ....lees meer
 
13-10-17 Fiscale visitatie omvat geen algemeen huiszoekingsrecht...
… zo blijkt uit een recent arrest van het Grondwettelijk Hof, uitgesproken op 12 oktober 2017 (nr. 116/2017). ....lees meer
 
09-10-17 Kaaimantaks: achterpoortjes gaan dicht
Naast de hervorming van de vennootschapsbelasting maakte o.m. ook een “versterking” van de kaaimantaks deel uit van het zomerakkoord van de regering. ....lees meer
 
website door webalive