nlfren
PRINT
SITEMAP | DISCLAIMER
Voorstelling   Vakgebieden   Lawyers   Coördinaten   Nieuws   Links   Algemene voorwaarden  
Meeneembaarheid van registratierechten
 
Als een huis met BTW gekocht wordt, valt de grond niet meer onder de registratierechten. Dat dreigde de “meeneembaarheid” van de registratierechten in het gedrang te brengen en noopte dus tot een aanpassing van die Vlaamse regeling, mede onder druk van het Grondwettelijk Hof. De aangepaste regeling wordt nu becommentarieerd in een circulaire.

In Vlaanderen kennen we het systeem van de “meeneembaarheid” van registratierechten. Dat houdt in dat men de registratierechten kan terugkrijgen die men betaald heeft bij de vorige aankoop van een woning.  Dat systeem is geschreven op maat van mensen die, als ze van job veranderen, zo kort mogelijk bij hun werk willen wonen om minder kilometers te rijden en dus energie te besparen. De achterliggende filosofie is dat het niet opgaat om zo iemand te straffen door hem telkens opnieuw registratierechten te doen betalen als hij een nieuw huis koopt. Wie dus vier keer na elkaar een huis koopt van dezelfde waarde (en telkens het oude verkoopt), betaalt per saldo maar één keer registratierechten - evenveel als iemand die nooit verhuist - omdat men de tweede, derde en vierde keer telkens terugkrijgt wat er de eerste, tweede en derde keer aan registratierechten verschuldigd was. In de praktijk krijgt men wel niet het volledige bedrag terug van wat men de vorige keer betaald heeft, want er geldt een maximale teruggave van 12.500 euro per keer (aan een registratierechtentarief van 10% komt dat overeen met een huis van 125.000 euro). Maar het niet gebruikte overschot gaat niet verloren: het mag verder “meegenomen” worden naar een eventuele volgende aankoop.

Vorig jaar wees het Grondwettelijk Hof echter op een probleem met die hele regeling. Als iemand een huis koopt volledig onder het BTW-stelsel, gingen de “meegenomen” registratierechten wél verloren. Men kon dan niet terugkrijgen wat er vorige keer betaald was, en zelfs geen “overschotten” meer meenemen naar een volgende aankoop. Dat probleem was pas dan voor het eerst opgedoken omdat sinds 2011 ook de aankoop van een grond - samen met een nieuwbouwwoning - aan BTW onderworpen is (en vrijgesteld van registratierechten). Tot dan toe gold voor huis en grond een apart regime: BTW voor het huis (als het nieuw is en verkocht door een beroeps) en altijd registratierechten voor de grond. Om die laatste reden was er onder het oude systeem nooit een probleem met de meeneembaarheid omdat er toch altijd minstens voor een deel registratierechten in het spel waren, zelfs als het huis op zich (zonder de grond) onder het BTW-stelsel viel.

Aankoop huis en grond met BTW doorbreekt keten niet

Maar onder het nieuwe BTW-systeem was er dus wel een probleem, en daarom heeft Vlaanderen de regeling over de meeneembaarheid moeten aanpassen (zie ons artikel “Meeneembaarheid registratierechten ondanks aankoop woning met BTW”). De aanpassing houdt niet in dat men registratierechten kan terugkrijgen ter gelegenheid van de aankoop van een huis met BTW. De aanpassing zorgt er wel voor dat de aankoop van een huis (én grond) met BTW de keten niet doorbreekt, zoals dat heet. Concreet: de eerstvolgende keer dat men opnieuw een huis koopt onder het stelsel van de registratierechten, krijgt men de rechten terug die de laatste keer (vóór de aankoop met BTW) betaald zijn, en een eventueel “overschot” van vóór de BTW-aankoop mag verder “meegenomen” worden. Het komt erop neer dat men de aankoop met BTW negeert en alleen kijkt naar de aankopen met registratierechten.

Stel: huis 1 wordt met registratierechten gekocht, huis 2 met BTW en huis 3 opnieuw met registratierechten. Ter gelegenheid van de aankoop van huis 3 kan men dus terugkrijgen wat er voor huis 1 aan registratierechten verschuldigd was, en zelfs overschotten benutten die bij nog oudere aankopen ontstaan zijn.

Over die aanpassing is nu een circulaire verschenen.

Op tijd gaan wonen in “BTW-huis”

Uit die circulaire zijn twee punten te onthouden. Ten eerste mag men de aankoop onder het BTW-stelsel niet helemaal negeren. Die aankoop moet namelijk ook voldoen aan de voorwaarden die in het algemeen gelden om de meeneembaarheid te kunnen toepassen. Dat betekent vooral dat men het huis als zijn hoofdverblijfplaats moet gebruiken en dat men er ten laatste na twee jaar zijn intrek moet hebben genomen. Dus bij de aankoop van een huis onder het BTW-stelsel kan men geen registratierechten terugkrijgen die betaald zijn bij een vorige aankoop, maar men moet wel doen alsof men er wil terugkrijgen, namelijk door alle voorwaarden na te leven die daarvoor in de wet staan. Leeft men die niet na bij de aankoop van (in ons voorbeeld) huis 2, dan kan men bij huis 3 niets meer terugkrijgen, zelfs al zijn de voorwaarden daar wel gerespecteerd.

“Overdracht “ altijd mogelijk

Ten tweede onthouden we dat de administratie zich in de circulaire soepel  opstelt op een punt waar de letterlijke wettekst ruimte voor twijfel laat.  Stel dat 12.500 euro registratierechten verschuldigd zijn voor huis 1, 10.000 euro voor huis 2 en 20.000 euro voor huis 3. Bij de aankoop van huis 2 kan men hoe dan ook maar 10.000 terugkrijgen want men kan niet meer terugkrijgen dan wat men moet betalen. Maar van de aankoop van huis 1 heeft men 12.500 euro “meegenomen”. Het verschil (het “overschot” van 12.500 min 10.000 = 2.500) zou men dan normaal gezien moeten kunnen meenemen naar een volgende aankoop en het eventueel gebruiken om een bijkomende teruggave te vragen bij de aankoop van huis 3 of 4 enz. Maar de nieuwe wettekst was per ongeluk zo geformuleerd dat er nooit een “overschot” meegenomen kon worden boven het bedrag dat aan registratierechten verschuldigd is bij een nieuwe aankoop. De (Vlaamse) minister van Financiën had al laten verstaan dat dat niet de bedoeling was. Dde administratie laat nu in de circulaire weten het ook zo soepel te zullen toepassen.

(Bron: Circulaire 3/2013 van 18 maart 2013)



12-06-17 Heffing op tankkaarten noopt tot heel wat rekenwerk
Vennootschappen die ook de brandstofkosten voor het privégebruik van een bedrijfswagen ten laste nemen, moeten nu 40% i.p.v. 17% van het voordeel van alle aard opnemen in verworpen uitgaven.....lees meer
 
07-06-17 UN NOUVEAU DÉVELOPPEMENT POUR LES SCI FRANÇAISES
Dans un arrêt du 29 septembre 2016, la Cour de Cassation belge est revenue sur sa décision de 2004 concernant la fiscalité des SCI translucides.....lees meer
 
24-05-17 Fiscale regularisatie: samenwerkingsakkoord op regeringsniveau over ‘onsplitsbare bedragen’
Op 23 mei 2017 is er – uiteindelijk en gelukkig maar - een samenwerkingsakkoord afgesloten tussen de Federale en de Vlaamse regering omtrent de zogenaamde ‘onsplitsbare bedragen’ m.b.t. verjaard oorsprongskapitaal. ....lees meer
 
23-05-17 Fiscus kan nog gemakkelijker rekeningen controleren
Het Centraal Aanspreekpunt (CAP) bij de Nationale Bank houdt de gegevens bij van alle bankrekeningen in het land.....lees meer
 
website door webalive